祥生控股的生死时速：变卖资产填补债务到期的窟窿

发布日期：2022年12月09日

出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/肖恩

6月来，曾是浙系房企“四小龙”之一的祥生控股（集团）有限公司（下称“祥生地产”）接连发布了几则公告，分别涉及5月销售数据同比降66%、美元债违约、变卖资产等三项彼此关联又互为因果的事件。

对于港股上市仅1年股价就“跌没了”的祥生地产来说，当前销售回款已然指望不上了，变卖资产成为填补到期债务窟窿的重要手段。随着陆续的债务交叉违约，留给祥生地产的时间并不富裕，甚至必须上演变卖资产的“生死时速”。

深陷“三四线”土储泥潭

早在2015年，祥生地产的销售额仅有百亿规模，但在成为三四线城市棚改货币化风口上的那些房企之一后，祥生地产便在3年后的2018年迈进千亿门槛。

就在祥生达成千亿里程碑后的2019年，棚改货币化政策快速退出历史舞台。财政部公布的数据显示，2019年计划改造棚户区户数为285万套，相比上年下降50%，相应的PSL贷款也受到限制。

祥生地产不仅在2019年“爽约”1300亿目标，到2021年的权益销售额仅有803.31亿元的水平。

为了应对行业环境的变化，祥生地产早在2019年就开始采取‘1+1+X’的升级扩张策略，即以浙江省的发展为基础，深入渗透泛长三角区域，并扩展至泛长三角区域以外的其他具高增长潜力的城市（例如荆门、衡阳、常德及呼和浩特）。甚至将总部从浙江杭州搬迁到上海。全国化布局，加速逃离三四线，并希望通过上市来解决上述战略实施中的资金困局。

但成本也萧何，败也萧何，想短时间内从三四线切换到一、二线是不现实的。

从土地储备的分布来看，截至2021年底，祥生地产应占土地储备总量2081万平米。其中，浙江省占比50.3%，泛长三角区域占比37.2%，其他区域占比12.5%。祥生地产的布局仍难转身。祥生位于整个长三角布局已占到现有土储总量的87.5%，且除去上海、杭州、苏州、济南、合肥等几个城市外，三四线土储占比达到约75%的高水平。

大比例的低能级城市土储，销售去化难度自然更大。2021年，祥生地产的权益销售额仅同比增长2.8%，其中下半年则是同比下滑了23.5%。实际上，从克而瑞统计的全口径数据来看，祥生地产在2021年均已沦为同比大幅下滑的窘境了，今年前5月销售更是同比下滑66.4%，这个下滑速度明显超过TOP100房企的平均水平。

此外，在祥生两千万平米的土储中，已竣工待售物业达405万平方米，1310万平方米处于开发中，366万平方米留待未来开发之用。大比例的已竣工现房未能销售出去，也说明公司面临的去化难题不小。

流动性紧张已是迫在眉睫

2022年前5个月，祥生控股合约销售总额仅133.71亿元，回款额还要低于这个数，且账面资金远不足以覆盖短债。此外，其账面还有700亿元的合同负债需要保交付，这对于祥生来说，没有回款就等于拔掉了呼吸机的管子。

而从目前国内经济、疫情形势来看，整个行业全年销售恐不乐观，还陷在三四线的祥生或将更难。在回款难的窘境下，祥生地产从去年底开始财务就急剧恶化。

由于祥生计划对于今年1月23日到期的3亿美元债券进行以旧换新的交换要约，尽管在1月18日已经完成，但祥生地产无力偿还到期债务的事实已经暴露在投资者和债权人面前，以至于股价暴跌，较上市时跌去约9成。

时间来到3月，祥生因未能按时偿付美元债利息再违约，涉资1200万美元。随后4月6日，由于2023年优先票据加速通知触发了2022年到期2亿美元10.5%优先票据（2022年优先票据）契约项下的交叉违约，而这个美元债正式于6月7日官宣违约。

（数据来源：Wind资讯）

可以看到，从1月到3月，再到4月和6月，从以旧换新，到偿还不了利息再到本金，祥生地产的流动性紧张问题愈发严重，违约事件以月为单位频繁爆发。

债务将接连到期 卖子速度仍需加快

数据显示，截止去年底，祥生地产一年内到期的有息债务约170亿元，除去1月份以旧换新的美元债，以及6月7日违约的美元债外，祥生还有2笔境外债券，票面利率高达12%-13%，且剩余时间也不长。

时间紧，任务重，回款难只能卖资产。

今年1月，祥生以3.37亿元出售浙江向日葵健康产业发展有限公司23.81%股权，同期又以4.87亿元出售杭州滨拓企业管理有限公司51%股权。

随后于3月，祥生再以2.72亿元出售台州塘里村BT项目公司58.5%股权，并于6月5日，再以9250万元的价格出售目标公司湖州交投祥生房地产开发有限公司50%股权予浙江交投。

半年来，尽管接连出售资产，但祥生地产能收回的资金也就在10亿元左右，这对于170亿元的短期债务来说，无异于杯水车薪。

所以，对于祥生地产来说，若不打算躺平，那就必须要加快变卖资产的速度，甚至要以上半年好几倍的速度处理资产。但由于祥生的多数资产在三四线，愿意接盘的人或也不好找。